Risorse, regole e tempi. I nodi del piano casa

Il Piano casa del governo Meloni, convertito in legge in estate, nasce con l’obiettivo dichiarato di moltiplicare gli alloggi a prezzi calmierati e recuperare le case popolari inagibili, ma si porta dietro nodi politici ed economici che rischiano di rallentarlo e ridimensionarlo. Come segnalato del resto non solo dai costruttori ma anche da molti economisti e tecnici del settore. Il decreto-legge 66/2026, approvato in via definitiva, punta, almeno a livello teorico, a rendere disponibili circa 100 mila alloggi in dieci anni, combinando edilizia pubblica, sociale e privata convenzionata, con un orizzonte che guarda al 2030.

Due numeri ne riassumono l’ambizione: la riqualificazione di circa 60 mila alloggi popolari oggi inagibili e la realizzazione di nuove abitazioni con affitti o prezzi di vendita scontati almeno del 33% rispetto al mercato per giovani, studenti, lavoratori fuori sede e famiglie con redditi medio-bassi. Tre, in sintesi, i pilastri dell’intervento. Il primo riguarda un programma straordinario di manutenzione e recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata, le “case popolari”, con procedure accelerate per riportare in assegnazione circa 60 mila alloggi oggi vuoti.

Il secondo concentra e semplifica in un unico strumento gestito da Invimit le risorse nazionali ed europee per housing sociale ed emergenza abitativa, stimando oltre 3,6 miliardi di euro da mettere a sistema. Il terzo pilastro, ed è la vera novità politica, prevede un meccanismo di “edilizia integrata” che punta a coinvolgere fondi e investitori privati, persino internazionali, nell’attuazione del Piano, con l’obiettivo di coprire quella fascia di popolazione che non rientra nell’edilizia popolare, ma non riesce a sostenere i prezzi di mercato. In cambio di volumetrie e corsie amministrative semplificate, il privato deve però garantire che almeno 70 alloggi su 100 siano di edilizia convenzionata, con prezzi ribassati almeno di un terzo rispetto al mercato, mentre il restante 30% resta a condizioni di mercato.

Il nodo delle risorse

Dietro le cifre, si apre un primo interrogativo economico. Il provvedimento mette in campo, tra fondi nuovi e riprogrammati, poco meno di un miliardo di euro fino al 2030 per la parte pubblica, a fronte di uno sforzo complessivo stimato dal governo in oltre 10 miliardi lungo il decennio. Difficile immaginare da dove possano arrivare nuove risorse per colmare il gap e rispettare i tempi. Anche perchè le associazioni di categoria ricordano che, secondo Federcasa, il fabbisogno reale di edilizia residenziale pubblica è di 650 mila alloggi, mentre il Piano finanzia oggi solo la ristrutturazione di 60 mila unità, lasciando scoperta una domanda abitativa molto più ampia.

Insomma, la sfida è ardua, la salita impervia. Va detto che sul piano istituzionale, il decreto accorpa molte leve decisionali a livello centrale, con commissari ad hoc per gli interventi superiori al miliardo, modellati sull’esperienza del Ponte Morandi, nati per evitare ricorsi e blocchi giudiziari. Questa “centralità decisionale” viene letta da molti osservatori come una governance a rischio di sovrastruttura: l’intreccio di competenze tra commissari, ministeri, Invimit, Regioni e Comuni può trasformarsi in una macchina pesante, poco adatta a interventi diffusi e di piccola taglia. Pericoli che anche l’Ance ha evidenziato.

Regole e tempi

Le opposizioni hanno bollato il Piano casa come “uno spot”, sottolineando che più che nuovi investimenti si tratta spesso di riprogrammare o definanziare fondi già esistenti, con una forte enfasi sulla leva privata e sui fondi immobiliari, anche stranieri. Proprio i fondi stranieri, è convinzione diffusa, potrebbero approfittare delle condizioni congiunturali, mettendo ai margini aziende meno strutturate e forti dal punto di vista finanziario. Per questo serve equilibrio e saggezza nella messa a regime degli interventi.

L’Ance ha dato un giudizio in linea di massima positivo sui primi due capitoli, riconoscendo che il Piano può aumentare il numero di abitazioni disponibili e riattivare un pezzo di edilizia pubblica ferma da anni. Ma non ha mancato di aggiungere come la struttura stessa del provvedimento varato possa limitare la sua diffusione territoriale e l’effettivo coinvolgimento degli operatori, soprattutto per la parte di edilizia integrata e per gli interventi di dimensione minore.

Sul versante delle coperture, i costruttori segnalano che le risorse, come dimostrato in passato per altri interventi, siano “limitate” rispetto agli obiettivi, con meno di un miliardo certo fino al 2030 per il pubblico, in un contesto di caro materiali, aggravato dalle tensioni internazionali, che erode i margini e rende più fragile la catena degli appalti.

Ma ci sono anche altri nodi da sciogliere. Ed è sul vincolo del 70% di edilizia convenzionata nei progetti privati che l’Ance individua uno dei punti più spinosi: per gli interventi sopra il miliardo, gestiti da grandi operatori, l’equilibrio economico può reggere grazie alle economie di scala. Per i progetti di dimensione minore, invece, l’associazione avverte che obbligare il 70% dell’investimento a prezzi calmierati, senza analoghe agevolazioni urbanistiche, edilizie e fiscali, può rendere molte operazioni semplicemente non sostenibili, tagliando fuori le imprese di media taglia e lasciando campo solo ai big. Una direzione che non va in aiuto delle famiglie bisognose o di quel ceto medio che fatica a realizzare il sogno di avere una casa propria.

Resta dunque da capire se il piano, una volta definiti tutti i contorni, sia più finanziario che sociale. Da qui il pressing dell’Ance e di parte del mondo economico per indicare una rotta più precisa. Perchè adesso la misura appare come una “cornice da completare”, un primo passo per strutturare una politica dell’abitare di lungo periodo, ma ancora priva di un adeguato braccio fiscale e di un disegno chiaro sul riuso del patrimonio esistente.

La leva principale, sottolinea anche Confindustria Assoimmobiliare, resta l’attrazione di capitali privati, con la richiesta di rendere pienamente detraibile l’Iva per le locazioni residenziali e di ridurre l’aliquota dal 10% al 5%, mossa che però sposterebbe ulteriormente l’asse dalla finanza pubblica a quella immobiliare.

Il rapporto Stato-Comuni

Sul piano istituzionale, non si può non sottolineare che questo strumento si inserisce in un rapporto già teso tra Governo e autonomie locali, con l’Anci che segnala problemi di risorse e di governance, in particolare sul ruolo dei Comuni nella programmazione dell’edilizia pubblica e nella selezione dei progetti di edilizia integrata. La scelta di puntare sui commissari e su una cabina di regia centrale viene spesso letta dai sindaci come un segnale di sfiducia verso i territori, mentre i costruttori chiedono esplicitamente un maggiore coinvolgimento degli operatori dalla fase di progettazione, per evitare che il tutto si trasformi in un elenco di cantieri annunciati e mai aperti.

Come sempre accade in Italia, il vero banco di prova saranno, tanto più in un anno elettorale, i tempi di attuazione. L’assenza di alcune norme attuative può rallentare l’apertura dei cantieri e la messa a terra delle risorse, con il rischio di trasformare la riforma in una occasione perduta. Per arrivare al traguardo è evidente che sarà necessario rafforzare le coperture economiche, alleggerire la governance per i progetti medio-piccoli e rendere davvero conveniente, non solo sulla carta, la partecipazione dei privati a un’operazione che nasce con un obiettivo sociale alto ma che deve camminare su gambe finanziarie solide. Con concretezza e senza distorsioni.