Piano casa su tre pilastri ma ora occorre accelerare

C’è un Piano casa, ed è una novità perché da oltre trent’anni in Italia non si vedeva un provvedimento articolato sull’emergenza abitativa. Il testo voluto dal governo Meloni, diventato legge con un voto di fiducia, prevede che entro i prossimi dieci anni siano immessi sul mercato 100 mila alloggi a prezzo calmierato, grazie ad un mix di finanziamenti pubblici e privati che dovrebbe garantire 10 miliardi di investimenti.

Il progetto, di portata più modesta rispetto a quello che è ormai diventato il “leggendario” piano Fanfani (350 mila case popolari assegnate fra il 1949 e il 1963), è comunque destinato a scuotere il mercato, fra l’auto-plauso del governo che assicura di essere passato “dalla parola ai fatti”, le contestazioni della minoranza su cifre e obiettivi e i rilievi mossi dalle parti interessate che, dai costruttori alle associazioni degli inquilini, notano molte criticità.

Per arrivare ai 100 mila alloggi promessi, il Piano casa del governo poggia su tre pilastri: il recupero di 60 mila case popolari oggi non assegnabili perché da ristrutturare; gli interventi di housing sociale da realizzare utilizzando i fondi europei; i programmi integrati di edilizia abitativa finanziati con fondi privati sostenuti da incentivi con l’obbligo, per le aziende, di assegnare almeno il 70 per cento degli alloggi a prezzi calmierati.

Al primo pilastro, quello del recupero e della manutenzione, il Piano destina una prima dotazione di 970 milioni di euro gestiti da Invitalia, agenzia che fa capo al ministero dell’Economia, che selezionerà gli interventi da ammettere attraverso avvisi pubblici. La ricognizione degli immobili è affidata al Commissario straordinario Felice Squitieri, architetto vicino alla Lega nominato con un Dpcm ancor prima che le Camere votassero il Piano casa. Il suo incarico terminerà alla fine del 2027, Squitieri riceverà un compenso lordo di 493 mila euro e potrà avvalersi anche dell’aiuto della società Simico, legata al ministero delle Infrastrutture e nata per realizzare le opere delle Olimpiadi Milano-Cortina. Oltre ai 970 milioni, le opere di ristrutturazione potranno usufruire dei 7 miliardi di fondi già destinati ai Comuni per interventi di rigenerazione urbana erogabili fra il 2027 e il 2034.

La seconda “gamba” del Piano è l’housing sociale, ovvero gli interventi da mettere in campo per garantire l’accessibilità all’alloggio a quell’ampia fascia “grigia” di utenti con un reddito troppo alto per poter accedere alle case popolari, ma insufficiente per potersi permettere l’acquisto o l’affitto di una casa sul mercato: giovani precari, studenti fuori sede, lavoratori poveri, anziani, nuclei con figli, famiglie monoreddito. La formula, spesso utilizzata da altri paesi europei, in Italia non è mai davvero decollata. Il piano Meloni-Salvini mette sul piatto 3,6 miliardi per i prossimi dieci anni. La gestione è affidata a Invimit, società che fa capo al Mef e si occupa di risparmio gestito e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico.

È previsto un piano di edilizia sociale destinata ai giovani, soluzioni di rent to buy, ovvero di riscatto progressivo dell’immobile preso in affitto, e progetti che favoriscano la coabitazione fra anziani.

Terzo pilastro, legato al precedente, è quello dell’edilizia convenzionata: interventi effettuati con capitali privati premiati con semplificazioni burocratiche e procedure rapide. In cambio delle facilitazioni le aziende interessate dovranno impegnarsi a cedere il 70 per cento degli alloggi realizzati con affitti o a prezzi di vendita calmierati ridotti di almeno il 33 per cento rispetto ai valori di mercato e con una destinazione d’uso vincolata per 30 anni.

Ora è vero che rispetto al Superbonus – 200 miliardi investiti senza mettere al centro la politica abitativa – con questo Piano casa è stato fatto un passo avanti. Ma le criticità del progetto sono tante: Pd e 5 Stelle contestano la scarsa entità delle risorse stanziate (a partire da quelle destinate al recupero degli alloggi) e il fatto che buona parte di esse risultino dalla riformulazione di fondi già assegnati ad altri scopi. Le associazioni degli inquilini, Sunia in testa, fanno notare come – visti i livelli del mercato – per le famiglie sulla soglia della povertà resti comunque impossibile adeguarsi ai prezzi pur se calmierati: il Piano rischia di prestarsi ad operazioni speculative che nulla hanno a che fare con la gestione dell’emergenza abitativa.

Quanto alle imprese le critiche mosse al settore riguardano soprattutto la sostenibilità degli interventi nelle diverse aree del Paese. Al di là delle incertezze sulla tempistica e sulla necessità di una governance più chiara e snella, pesano i tetti posti sugli investimenti. Il rigido rapporto 70/30 fra edilizia convenzionata e libero mercato, secondo l’Ance, andrebbe adattato alle particolarità del territorio e alle dimensioni dell’opera. Probabilmente funziona bene per i grandi investimenti, ma per i piccoli progetti la formula fissa mette a rischio la redditività dell’operazione.

Anche lo “sconto” del 33 per cento andrebbe modulato rispetto ai valori di mercato dell’area e ai costi di produzione. Sarebbe meglio, secondo l’associazione dei costruttori, coinvolgere nelle progettazioni Comuni e amministratori locali che meglio conoscono le necessità delle comunità. Le proiezioni sono chiare: con la formula attuale l’affitto e l’acquisto delle abitazioni sarebbe accessibile solo al 20 per cento delle famiglie e gli interventi sarebbero finanziariamente sostenibili soltanto in alcune aree.

Secondo una simulazione preparata dai costruttori, tenendo conto dei costi e dei valori delle aree e del mercato, lo stesso intervento generato a Milano, Roma e Bari garantirebbe utili e margini molto diversi: utili per 14 milioni di euro e un rendimento del 6,3 per cento a Milano; solo 1,6 milioni di utili e rendimenti allo 0,9 per cento a Roma; perdita secca per quasi 17 milioni a Bari. Senza fattibilità, salterebbero gli equilibri territoriali e la valenza sociale che dovrebbero investire l’intero Piano.