Rigenerazione urbana La sfida delle “Città del futuro”

Prima il Pnrr. Adesso la rigenerazione urbana. Sono queste le due linee guida alle quali si sono ispirati i costruttori italiani per modernizzare il Paese. Ha ragione la presidente dell’Ance, Federica Brancaccio, quando sostiene che da troppi decenni l’Italia non ha al centro dell’agenda il tema delle città e dell’emergenza abitativa. L’unico, vero piano Casa che si ricordi è quello ideato dal ministro del Lavoro Amintore Fanfani, per realizzare edilizia residenziale pubblica su tutto il territorio nazionale. Ma fu concepito nell’immediato secondo dopoguerra e aveva a disposizione i fondi gestiti dall’Istituto nazionale delle assicurazioni. La gestione Ina-Casa funzionò bene, grazie a un intervento che favorì non solo il rilancio dell’attività edilizia, ma anche l’assorbimento di un considerevole numero di disoccupati e la costruzione di alloggi per le famiglie a basso reddito. Il piano era basato su teorie economiche keynesiane, alle quali non era estranea una concezione di solidarismo cristiano tipica della Democrazia Cristiana. Da allora sono trascorsi oltre 60 anni e non c’è stato nulla neppure di lontanamente paragonabile.

Lanciare oggi la parola d’ordine di Rigenerazione urbana è un modo concreto di affrontare il problema, sempre più pressante, della carenza di alloggi nelle grandi aree metropolitane, al Nord, come al Centro e al Sud, partendo da un presupposto: azzerare o comunque ridurre al massimo il consumo di suolo, un bene sempre più raro nelle agglomerazioni urbane. Come? Riutilizzando quei territori dove oggi insistono manufatti industriali in disuso, che costituiscono un immenso patrimonio edilizio, per i più svariati motivi, dismesso, abbandonato, non più usato e che versa in uno stato di progressivo degrado: aree industriali, opifici, caserme, colonie marine, stazioni ferroviarie, miniere, sanatori, carceri, cave e molte cose ancora. Scheletri ex industriali che deturpano l’immagine degli ambienti in cui si trovano, ne inficiano la funzionalità e creano problemi di gestione, per cui è nell’interesse della collettività restituirli alla fruizione pubblica.

Se ne parlerà al Maxxi di Roma nell’ambito della conferenza Città nel futuro, indetta dall’Ance, alla quale darà un contributo l’ex sindaco di Roma Francesco Rutelli. Partendo dall’attuale emergenza casa che non può più attendere. Nella capitale, a Milano, a Napoli, ma in generale in tutti i capoluoghi di regione, si è costretti a fare i conti con prezzi sia di acquisto che di affitto degli immobili insostenibili per il ceto medio.

Qualche cifra serve a dare l’esatta dimensione del fenomeno. Tra il 2010 e il 2022 in Europa gli affitti sono aumentati del 18%, in Italia un milione e mezzo di famiglie vive in situazione di disagio abitativo. Per i dieci milioni di famiglie con un reddito fino a 24mila euro acquistare o affittare la casa è insostenibile nelle grandi città. Per pagare il mutuo si arriva a spendere la metà del reddito, per i meno abbienti anche oltre 2/3. Lo stesso vale per l’affitto. Pesa in modo enorme la carenza di alloggi pubblici; solo il 3,8% delle famiglie vive in abitazioni di edilizia sociale. Inoltre, quasi il 9% degli alloggi pubblici è sfitto. Pochi i posti letto per studenti fuori sede: circa 62mila unità, di cui 40mila unità in strutture pubbliche o convenzionate, ossia meno dell’8% dei fuori sede, un livello ben più basso di Francia (23%), Germania (14%) e Spagna (11%).

Per di più, le amministrazioni comunali faticano ad adottare piani regolatori chiari e al passo con i tempi, perché, in molti casi, i sindaci finiscono per scontrarsi, nelle istituzioni e fuori, con furori ideologici figli di concezioni vetero urbanistiche, che ostacolano ogni progetto di rigenerazione urbana. Per cui sopravvivono quadri regolatori ormai superati. Infine, la nuova edilizia deve affrontare a viso aperto il tema dei cambiamenti climatici, che postulano investimenti in energie alternative, e il più delle volte ciò finisce per far lievitare i prezzi finali delle abitazioni.

Il tema di fondo di un grande progetto di rigenerazione urbana è, ancora una volta, quello delle risorse finanziarie. La proposta dell’Ance è avviare un piano nazionale pluriennale da 15 miliardi, attingendo da varie voci di fondi pubblici, nazionali e comunitari: un miliardo e mezzo reperito dalla riprogrammazione del Pnrr. Due miliardi e mezzo dalla riprogrammazione dei fondi strutturali 2021-27; sei miliardi dal nuovo bilancio dell’Unione Europea 2028-2034; tre miliardi dal Fondo sociale per il clima e altri due miliardi dal Fondo investimenti e sviluppo infrastrutturale 2027-2033. Il Fondo per la Rigenerazione urbana contenuto nel decreto Economia è un’opportunità per il settore edile, ma in troppi casi vengono tagliati i finanziamenti destinati alla manutenzione.

In sostanza, si tratta di scommettere su un Partenariato Pubblico-Privato, che abbia come obiettivo il superamento dell’attuale, stridente contraddizione tra aree dove c’è lavoro ma non ci sono case e altre in cui ci sono le abitazioni ma non c’è occupazione.

Il caso Milano rischia di ritardare progetti di rigenerazione urbana in tutte le altre città italiane. Al di là degli aspetti squisitamente giudiziari, non è certo sbagliato, per non consumare suolo, costruire in altezza, è fuorviante la semplice equazione grattacielo uguale speculazione edilizia. Diverso è il tema della necessità di costruire anche case per i ceti meno abbienti. La verità è che troppi bandi per lo sviluppo edilizio pubblicati dai Comuni vanno deserti perché prevedono una quota troppo elevata di appartamenti da vendere o affittare a prezzi calmierati. In questi casi servono più fondi pubblici per assecondare le legittime esigenze di studenti, pendolari, fruitori di redditi bassi e medio-bassi.